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自如“奔命”
2018-09-18 13:30 来源:伟德国际唯一官网—Welcome

因此,在北京自如房租分期小额贷款业务中,《贷款合同》项下所有的贷款初始期限均为11个月,贷款实际存续期限与房屋实际出租期限相同(提前解约、退租等)。贷款利率即分期手续费为6.27%,贷款按照等额本息每月支付,因此实际利率经测算约为1.302%。

显然,在这种模式之中,自如通过第三方金融机构一次性获得了全年的房租,而其向房东支付的房租,周期则以季度计,在这种时间差的模式下,即形成了资金池。根据自如向投资者披露的有关情况,截止到2016年底,小额房屋租赁贷款余额已经从2015年4月初涉这项业务时的1038.42万元,增长至高达9.9亿元,增加95.8倍。而自如联合第三方开展这项业务,不过才有3年的时间。

与此同时,自如又将这些贷款的还款收益权打包发行资产证券化产品。2017年8月15日,自如发行了国内首单租房市场消费分期类ABS——“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”。不同于以往ABS产品单纯依靠固定资产抵押或未来租金收益作为底层资产,自如1号底层资产主要有两个方面:一为预付房租,二为自如长租公寓衍生服务收入。

“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划书”显示,该计划发行金额为5亿元,其中优先级和次级资产的发行规模比例分别为 90%和10%。而其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%,剩余0.5亿元作为次级由自如资产认购,证券计划运行期间不参与利息分配。

计划书显示,该项计划的底层资产即为为期一年的2.75万笔自如客的租金分期贷款。自如对机构投资者的收益进行兜底。值得注意的是,在两年循环期内,如果自如的收益不足以覆盖首批投资者本息收益,自如方面需要补充差额。

资金池+证券化的模式下,通过时间与资金的错配,自如形成了资金池。自如方面曾向投资者介绍,以2016年自如过手租金超过90亿元为例,如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算,折合到每月为0.75亿元,按季预付租金中除去当月租金,自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。

同时,自如方面发布的数据显示,其管理费为租金10%左右,按照这一比率,2016年自如管理费用收入高达9亿元。

但这也带来了负债问题。在“自如1号”中, “自如”全资子公司北京自如众诚友融信息科技有限公司(以下简称“众诚友融”)作为发放住房分期贷款的资金方,同时也是该专项计划的原始权益人。

《等深线》记者获得的财务数据情况显示,截至2016年末,众诚友融的负债合计为144.10万元,利润为-471.04万元。不过,真正的兜底者——自如资管(北京自如资产管理有限公司)负债规模就十分“可观”,2015年其负债为7.19亿元、2016为41.10亿元、2017年接近75亿元。与此同时,其应付款项也逐年攀升,到了2017年,应付款项高达56亿元,占负债的75%。

在时间与资金的错配游戏中,负债并不关键,关键在于流动性的速度得以保持。然而,一旦自如降速,对上述负债意味着什么?而这,恰是自如实现高速扩张的模式核心所在。

追赶者机会

甲醛风波后“承诺解决方式”的降速,给昔日的竞争对手带来机会,尤其是借助资本和金融工具的机会。

目前,长租公寓行业多为“房屋托管+标准化装修+租后服务”的重资产模式,该模式下需较高的经济成本、时间成本、运营成本,且回收周期较长,但房屋租赁的良好现金流、未来的衍生收入和市场空间对企业诱惑不小。

在市场刚性需求和“租购并举”的有力引导下,经过近几年的摸索发展,当下已经形成了市场竞争的格局。活跃在长租公寓领域内的,不仅有以 YOU+、蛋壳、魔方为代表的互联网型公寓区域,以万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓,还涌现出以窝趣、城家为代表的酒店系公寓,以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。

一些企业携资金入局,也有一些企业在竞争中经历洗牌。8月20日,杭州长租公寓运营企业鼎家因经营不善导致资金断裂,宣布破产,因经营不善、资金断裂退出长租公寓市场的不止1家。

目前长租公寓市场,按照企业的业务模式分类,可以分为房地产开发商、房地产服务中介、互联网加资本整合以及酒店集团。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表伟德国际唯一官网—Welcome立场。

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