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深圳旧改灰色利益链调查:6个投资客炒一栋回迁房
2018-10-27 08:25 作者:陈靖斌 童海华 来源:中国经营报

“核查”漏洞

投资客要想获得丰厚的利润回报,就要按照这场灰色交易的游戏规则来办事。如何获得盖有公章的确权补偿协议成了关键。

上述中介人员向记者表示,为了让投资者确权并签署开发商的拆迁补偿协议,在购买无产权回迁房的过程中,最核心的是签署一份城市更新改造房屋拆迁安置补偿协议中的附件——《龙岗区城市更新拆除范围内产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》(下称“核查表”)。记者发现该核查表的漏洞着实让多位投资客抓住了低价投资无产权回迁房的机遇,拿到了所购买的确权面积证明以及盖有开发商公章的安置补偿协议。

根据记者获取的核查表与中介介绍的情况来看,事关投资客与原村民的确权权属体现,均会填写在核查表中对应的“房地产权利申报人(单位)”项中,而“房屋来源”是以合建的形式。

在该核查表的背面,需申报人承诺“申报内容情况真实”,股份合作公司、居委会负责人签署证实“申报人身份属实”的相应承诺,最后由街道办负责信息公示、是否收到异议、复核等程序。

除了签署核查表外,在购置龙西保利置业的回迁房项目时,还需签署一份“合作建房协议”。而“合作建房协议”则是用来出示与被搬迁业主间的“关系证明”。“ 合作建房,就是证明房子是业主和投资者一起出钱建设的,这些资料都是可以做的,合作建房日期到时候肯定会提前。”中介人员向记者表示。

一位知情人士告诉记者,除了龙西社区保利置业的无产权回迁房需要出示与搬迁业主间的“关系证明”外,万科与南约某开发商购置均直接签署核查表即可。“那个核查表才是最重要的,那个表要到土地中心盖章,盖章后要备案的,这个比律师见证更有效,这个章盖上去就是确权了。”

过渡租金之“痛”

众多投资者得以获取盖有公章的拆迁协议背后,折射的是众多开发商过渡租金之“痛”。

据记者此前调查了解到,位于木棉湾的京基旧改项目,8月份过渡租金为35元/平方米/月,而在此前记者走访了解到,按照规划,木棉湾旧改拆除建设用地28.49万平方米,而在8月份的签约率为60%。

记者大致测算了一下,按照8月份的数据,每月京基集团需要付出的过渡租金高达588万元。有中介直言:“一栋楼至少15万元的过渡租金,你拖得起,开发商也拖不起。”

记者在走访京基木棉湾旧改的过程中也了解到,开发商每个月需支付签约村民一笔高昂的过渡租金,而缓慢的签约进展却迟迟难达实施阶段,无产权回迁房买卖市场的适时出现,满足了“交易即签约”的承诺,无异于加速了城市更新的进度,这使得部分开发商对无产权回迁房买卖市场开始持以默许的态度。

京基集团木棉湾城市更新处人员此前曾告诉记者,他们会向投资客主动推荐中介,因为投资客购房后会立即签约,有利于提高项目签约率,加快旧改进度。“你要的话,我这边可以推荐合适的中介给你,我们城市更新处偶尔会有卖房的人过来,买下来就立即签约。”

在接受记者采访时,尽管京基集团在回函中单方面否认了有工作人员帮助介绍中介给投资客购置投资回迁房的情况,且强调投资客的行为是个人行为,与公司无关。但不能否认的是,每个月过渡租金的赔付对于开发商而言确实是一项巨额的资金。

此外,记者在龙岗区走访了解到,位于龙西社区的保利置业城市更新项目过渡租金为22元/平方米,吓屋片区的万科城市更新项目过渡租金为20元/平方米,按照上述方式推算,每栋楼每个月的租金过渡费为2万至10万元不等。

中介人员向记者直言,过渡租金每月赔付是开发商在城市更新项目的“阵痛”。“他们每个月要付过渡租金,所有的开发商的钱也不是自己的现金流,很多都是融资过来的,他们也希望把房子早点建起来卖出去,所以开发商会想办法加快旧改。”

法律“空白”

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表伟德国际唯一官网—Welcome立场。

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